上海：出台小区物业应急维修细则

小区若存在电梯安全隐患等五类情况，物业都应该进行紧急维修。

  上海市住房保障和房屋管理局近日制定并下发了《关于加强物业定期维修、紧急维修以及维修资金管理若干问题的通知》（以下简称《通知》），对物业定期维修、紧急维修的责任界定、范围界定、具体实施程序等作出了明确规定。

  根据今年4月1日起实行的新《上海市住宅物业管理规定》，小区内若发生电梯水泵故障、消防设施损坏、屋顶或外墙渗漏、外墙墙面有脱落危险等影响房屋正常使用和安全的紧急情况时，物业服务企业应立即采取应急防范措施，也就是进行紧急维修和强制维修。然而，应急维修和强制维修的种种操作细则问题，一直困扰着不少物业维修企业。

  对此，《通知》明确了五种属于紧急维修的情况，并对维修程序作出规定。

  1. 电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，电梯专业检测机构出具整改通知书的；

  2. 给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，或发生故障，造成大面积停水，房屋行政主管部门出具整改通知书的；

  3. 消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；

  4. 屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的；

  5. 房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业房屋质量检测单位出具证明的。

  《通知》指出，在业主大会成立前，物业服务企业若想实施维修工程项目，应当向物业所在地的区（县）房管部门申请办理开通前期维修资金使用业务。区（县）住房保障房屋管理部门在收到申请材料5日内，对相关申请材料进行审核。审核同意的，开通该小区维修资金使用业务。

  物业发生紧急情况时，物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，并制定维修、更新方案。除可以按一般维修的程序组织实施维修外，也可以持相关申请材料直接报物业所在地的区（县）房管部门审核。

  区（县）房管部门在收到申请材料5日内，对上述材料进行审核。审核同意后，由维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询。物业服务企业应当依据咨询意见组织实施维修。

  业主大会成立后，物业服务企业若实施紧急维修工程项目，应按照上述规定的书面材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金的方案。业主委员会应当在24小时内召开业主委员会会议。经讨论同意后，由物业服务企业持相关材料和有效的会议记录报区（县）住房保障房屋管理部门备案。物业服务企业应当经维修资金开户银行指定的审价机构进行工程预算咨询，依据咨询意见组织实施维修。