上海陆家嘴物业新“黄埔军校”调查探营

 炎炎夏热，炙日流火。
    日前，在庆祝中国物业改革发展30周年之际，记者来到被业内誉为沪上物业管理新“黄埔军校”的上海陆家嘴物业保安中心宿舍调查采访。
    近几年，物业行业“招工荒”、“保安荒”愈演愈烈，秩序维护员（俗称保安）流失严重。7月4日，《东方早报》刊发“低薪难晋升，沪上闹‘保安荒’”一文指出：从业人员缺口达到30%，中高端小区保安流动率高于50%，不少公司派员赴外地招聘。那么，陆家嘴物业保安中心的“准军事部队”管理模式，能否给同业带去一些启迪或参考呢，这也许就是记者饶有兴趣前往一探究竟的缘由。
    一、“一定要为他们创造稳定生活环境”
    上海物业管理已经走过20年风雨征程。其创新、变革，一直是这个新兴朝阳行业的主旋律。申城物业管理行业拥有16万秩序维护员，如何对他们进行科学、有效的管理？如何使一支具备高素质专业技能的团队长期保持稳定？采用什么方法激发年轻秩序维护员的工作热情？始终是仁者见仁，智者见智。
    陆家嘴物业保安中心宿舍位于上海浦东新区罗山路1221号，米黄色的三层建筑约为3527平方米。大门右侧，“上海陆家嘴物业新国际博览中心保安宿舍”的牌匾格外醒目。门厅一边是管理室兼接待室，另一边墙壁上是“入宿须知”和“保安宿舍行为规范”。新入住的秩序维护员，首先要在这里登记领取宿舍钥匙，其后是熟读牢记“须知”和“行为规范”。
    陪同调查采访的陆家嘴物业会展分公司副总严文良解介绍，实行秩序维护员集中管理之路，我们已经探索了许多年，有曲折有反复，但我们“集中管理”的思路始终没有改变。自2000年接管新国际博览中心后，周围小商小贩干扰滋事不断，不安全事件经常发生，有的秩序维护员在下班途中被管理对象殴打捅伤。秩序维护员的生命受到威胁，精神、心理压力很大，人员流失率相当的高，给公司增加了管理难度。
    “痛下决心，形成共识，对秩序维护员实行统一集中管理，一定要解决他们住宿的后顾之忧，一定要为他们创造稳定的生活环境”。陆家嘴会展分公司物业总监张海涛如是说。这位曾经是解放军某部作战处处长的老军人，通过6年两次坚持租赁宿舍集中保安管理实践后，他又亲自带领人马开始筹建新的稳固性保安中心宿舍工程。经过半年艰苦努力，一间破旧大厂房终于在2009年11月被改建成了设施齐备、功能完整的保安中心宿舍。
    下午时分，秩序维护员还在岗位上，宿舍楼里非常安静。宿舍管理主任王如德热情地带领着记者逐层参观。一楼后院是车蓬，偶有几辆自行车、电动车停放在那里。91间宿舍每间13至17平方米不等，登记注册的秩序维护员有412名。记者随便推开几间宿舍，看到的景象都一样。每间宿舍有3个上下铺铁床，一般住4到6人，草绿色的被子叠得有菱有角，板板正正。床下每人是3双鞋（皮鞋、拖鞋和运动鞋），自然成一线。一写字桌上摆放着洗漱的口杯，架上的脸盆都搭着同样折叠方式的毛巾，一排更衣箱上方是一台挂壁式冷暖空调，室内干净整洁，一尘不染。
    每楼一侧是洗漱池、开水器，冲淋房、厕所、棋牌室、阅览室、文化室、乒乓室一应齐全。30多米的走廊，装有防雨的凉衣杆。安置的监控系统，使这个偌大的集体宿舍楼拥有了安全感。靠三楼尽头是洗衣房，有专职的女工负责洗涤熨烫。秩序维护员每天下班后将脏的工作服送到这里，再签字免费领取洗净的工作服。
    在二楼左边专门辟出了女宿舍区域，设有单独的文化活动室，不锈钢栏杆门外装有探头，40多位女秩序维护员放心舒适地在这片小天地里生活休息。
    这栋满员可以入住600名男女秩序维护员宿舍楼，有着准军事化的严格管理。统一内务卫生，统一行为规范，统一作息时间。除了公司有副总分管外，还有专职的管理主任、党务干部、兼职楼层主管和室长。据了解，宿舍启用以来，没有发生一起斗欧打架、酗酒赌博事件。

 二、“这是我们向往已久的温馨大家庭”
    参加在沪当过5年武警的吴炜，现在是陆家嘴物业新国际博览中心秩序维护区域主管和保安中心宿舍主管。他说，我们的宿舍跟部队一样，就好象是一个大家庭，环境很好，感觉很温暖。公司给我们派了一位理发师，免费到现场理发。大家彼此关心照顾，领导经常问寒问暖。有的新队员刚来，受到约束不适应，心情比较烦躁。我是一名共产党员，又比他们年长几岁，我就主动找他们谈心，了解他们的思想情况。有一名老队员患了脑肿瘤，宿舍楼里的哥们纷纷捐款。一河南籍秩序维护员不小心走路摔跤，膝盖受伤要打钢板。会展分公司副总严文良得知后，不仅帮助联系医院，还向公司申请垫资2.5万元医疗费。现在公司都给我们保了意外险，大家心里有了底，工作起来也特别卖力。
    正在文化室看书的陈淑群，高中毕业后从江苏来到上海，先后在食品厂、服装厂打工。她抱着一颗好奇心当了秩序维护员，最近又被选拔做了播音员和室长。陈淑群说，上海房价这么高，房租又这么贵，外来打工的年轻人根本承受不了。我们如今有安稳的住所，条件不错，可以一门心思干工作。有一次我在福建当兵的男朋友来看我，感到我们宿舍的环境比部队的还要好。他说，这下我放心了。
    雷娟是陈淑群的好室友，原来租房在外做工。小姐妹为了水、电、媒费分摊闹矛盾，租金涨了又寻思着换房搬家，情绪一直不好。雷娟开心地告诉记者，这里正规、舒服，超过我的想象，好比度假村一样。寝室离工作地点又近，骑自行车只需15分钟。单位还规定，为了保证女秩序维护员安全，加班不得超过晚上8点。再有同室姐妹得个头痛脑热，大家可以相互帮衬照料，这就是我们向往已久的温馨大家庭。
    吕克祥是保安中心宿舍的大哥，今年32岁的他有过5年侦察兵服役经历。“我早已养成了军人的习惯，在宿舍里我还是用部队的标准要求队员。每天检查一次包括地面卫生、床铺折叠、公物完好、按时关灯等宿舍规范，外出要请假，亲朋好友来访到接待室。每星期我们还要主动参加走廊、楼梯、门窗、阳台、活动室等公共卫生打扫”。
    吕克祥对记者说，集中管理对活泼好动的年轻人是个考验，有些来的秩序维护员是农民工，平时自由散漫惯了，到了这里受到熏陶受到教育，变得有纪律有素质。下了班到宿舍就像到了家，可以打打球看看电视，也可以手机上网聊聊天，不会乱化钱，更不会交那些不三不四的朋友，彻底杜绝了喝酒闹事的现象。我带领的班组19个队员个个是从部队复员的，他们很喜欢这份工作，纯收入都在2300元以上。他还说，等过两年准备在上海周边买个二手房，把在东北的老婆接过来，每月3600元工资比同行强不少。我想在陆家嘴继续干下去，以后还会有更大的发展空间。
    三、“把他们当作自己的孩子一样看待”
         陆家嘴物业在五年发展战略规划中明确：发展会展、巩固商办、调整住宅，会展规模达到150万平方米，平均年增长率要达25%以上，打造成上海滩会展物业的龙头企业。
    陆家嘴物业党委书记、总经理洪建胜在接受记者采访时表示，发展会展物业管理服务，秩序维护是大头。我们接手的中德合资新国际博览中心，是上海最大的标志性国际会展中心，展馆面积18.5万平方米，派有秩序维护员约600人。过去秩序维护员分散居住，出了许多问题。如迟到早退，自由散漫，骂人打架，冲突不断，经常有人到警署告状，影响了公司的品牌形象。
    洪建胜说，这几年，市场秩序维护员紧缺，流动量大，公司副总带队分几路到外省市招聘秩序维护员，但远水还是解不了近渴，着实很伤脑筋。好不容易招到了秩序维护员进行培训，上岗时间不长不是被人挖走了就是流失了，很难形成一个有战斗力的团队。
    陆家嘴物业旗下有62个项目，其50个项目的秩序维护实行外包，其余12个项目（特别是新国际博览中心和世博会主题馆）因业主方要求，必须是陆家嘴物业员工进行维护。仅博览中心和主题馆就需1000多秩序维护员。而且还需达到35岁以下、高中以上文化、拥有50%部队复员兵的要求。
    老话言：手中有粮，心中不慌。2009年4月上任陆家嘴物业老总、曾有6年海军资历的洪建胜感叹到，要构筑项目品牌、打造产品特色，凸显企业核心竞争力，必须要有一支拉得出、叫得响、高素质、精专业的秩序维护员队伍。这支队伍必须实行高度集中管理，必须要有固定的、条件相对不错的住宿场所。我们要做的不单单是保姆的事情，更主要是担当起管家的角色。
    洪建胜的提议，在公司高层立刻遭遇到了不同声音。“这么多投资不值得，还是等等看看吧”，“万一劳资矛盾爆发，几百人集体闹事如何是好？”
    “国企，就是要对国家负责，要对社会负责，更要对员工负责。这么多年轻人离开父母、离开家乡，来到人生地不熟的上海找份工作容易吗？！今年6月，国家统计局公布的经济数据显示，我国CPI涨幅已达6.4%，创三年来新高。这么重的生活负担，他们很难承受。我们要像他们的亲人一样，把他们当作自己的孩子看待，让他们有自尊、能体面的工作生活，彻底解决他们没有居所的最大担忧。员工满意了，企业就发展了，幸福指数就提高了。北京已经将幸福指数纳入市民健康标准，我们陆家嘴也要把员工幸福指数纳入企业发展体系。” 洪建胜一席话，发自肺腑，发自一位家长般国企掌门人对改革、对和谐的长期思索。
    投资117万元、每年拿出房租80万元，上海陆家嘴物业新国际博览中心保安宿舍仅半年改建成功。
    新国际博览中心德方总经理悄悄来中心保安宿舍暗访后，不由翘起拇指称道：好，好，好，有了这样的管理和这样的保安，新国际博览中心肯定会好上加好。没几天，德方赠送的3台平板电视运到了保安宿舍。
    洪建胜向记者坦言中心保安宿舍建成后的四大好处：有一支坚强的队伍作接手高品质项目支撑保障，企业品牌企业形象得到大幅提升，加快了企业战略调整步伐；放大了“以人为本”企业文化效应，催生了“幸福员工、幸福企业”氛围，推动了企业新一轮发展；思想政治工作深入基层，组织纪律性和战斗凝聚力明显得到加强，员工精神面貌焕然一新；队伍保持长期稳定，秩序维护员流失率显著下降，无效培训成本得以大幅节省。（作者系上海市物业管理行业协会信息部副主任）