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转变发展模式 努力提高发展质量

浏览次数:249 发表时间:2012-03-16 分享到:
转变发展模式 努力提高发展质量

2011年10月22日,物业管理改革发展30年大会在深圳召开。住房和城乡建设部副部长齐骥在会议上作了《承前启后继往开来 努力实现物业管理事业的历史跨越》的重要讲话。齐骥副部长在讲话中指出物业管理行业今后要转变发展方式,行业发展不应该简单追求量的扩张,而应当转向重视质的提高,要通过现代科技的运用和商业模式的创新,不断拓宽物业服务领域,切实增强行业的整体竞争能力。对此,中航物业有着深刻的体会。
行业发展遭遇困境
近年来,随着中国社会和经济的发展,物业服务企业的发展遇到了诸多问题,首先是物业管理的成本不断攀升,而物业服务费价格却不涨反降。据深圳市住房研究会发布的《2010年深圳市物业管理市场分析报告》显示,深圳市物业服务企业利润总额从2007年开始逐年下降,利润率也呈下降趋势,但人力资源成本却在不断攀升。以深圳为例,从2003年到2012年间,物业服务企业的工资成本上涨185%。与此同时,深圳市2010年CPI指数上涨3.5%,2011年的CPI指数上涨一直维持在5%左右。另外,从房价来看,深圳房价早已突破2万元大关,而从2010年深圳物业管理市场的情况来看,高层建筑的物业服务费下降已成为不争的事实(相对于房价的快速上涨,而物业费却停滞不前或微调,因此是在相对下降),而多层建筑物业服务费的上调又存在极大的困难,业主委员会要求降低物业服务费的多,要求提高服务费的却少之又少,特别是老旧小区和城市化后的农村改造小区几乎不可能提高物业服务费。
其次,物业服务企业作为劳动力密集型企业,工资水平较低,在人才市场招聘员工时始终处于弱势地位,用工荒给企业带来的压力也越来越大。此外,伴随着最低工资的不断上调,深圳的用工成本也愈来愈高,再加上《劳动合同法》实施后企业违规用工法律风险的大幅度上升,使得物业服务企业正遭受着利润率不断降低和员工流失率逐渐升高的双重困境。
积极寻找新的盈利渠道
面对这种情况,物业服务企业只有从“开源节流”两个方面来解困,保证企业的正常发展。就中航物业的经验来看,在“开源”方面,物业服务企业只有迅速转变企业商业模式,寻找更多的新赢利渠道,才能克服行业当前所面临的困境。
譬如,为了响应国家节能减排、大力发展绿色物业管理的号召,中航物业楼宇设备公司推出了多项相关业务模式,一项是EMC服务(合同能源管理),也就是指从事能源服务的EMC公司与客户签订节能服务合同,为客户提供包括能源审计、项目设计、项目融资、设备采购、工程施工、安装调试、人员培训、节能量确认等系统的节能服务,并从客户节能改造后获得的节能效益中,收回投资和取得利润的一种商业运作模式。另外一项是BOT服务(建设-经营-转让的模式),也就是业主与服务商签订特许权协议,特许服务商承担工程投资、建设、经营与维护,在协议规定的期限内,服务商向业主定期收取费用,以此来回收系统的投资、融资、建造、经营和维护成本并获取合理回报,特许期结束,服务商将固定资产无偿移交给业主。还有一项是EPC模式(设计-采购-建设的模式),也就是节能环保工程建设行业业务总承包的普遍模式,即服务商承担系统的规划设计、土建施工、设备采购、设备安装、系统调试、试运行,并对建设工程的质量、安全、工期、造价全面负责,最后将系统整体移交业主运行。目前,中航楼宇提供的节能服务项目包括供暖节能、空调节能、照明节能、电梯改造安装、节水应用、太阳能应用、谐波治理等,并且在实践中取得了很好的效果。
加快创新步伐努力降低运营成本
而在“节流”方面,中航物业认为降低成本应从三方面着手进行,首先是对企业内部管理以及各种现场服务流程进行标准化改进,缩减冗长环节,提高运营效率。在此方面,中航物业取得了一系列成绩。目前已开发物业专项服务标准20个,标准模块五十多个。其中,在2011年初,由中航物业管理有限公司和深圳市标准院联合编制、广东省质量技术监督局审批立项的《物业服务会务服务规范》,顺利通过专业机构和专家评审,另有三项地方标准已通过广东省质监局立项,并且中航物业还获得了筹建“广东省物业服务标准化委员会”的资格,今后将由中航物业联合包括科研院所、高等院校、检验机构、行业协会及物业管理同行等同共编制广东省物业服务的标准。
其次是通过技术手段提升现场人员的管理效率,从而达到高科技与物业管理服务的有效结合,实现提升项目形象、优化资源、节约成本、降低能耗、为业主提供更多增值服务等目的。通过多年的物业管理经验积累以及与科技手段的结合,中航物业推出了“智慧物业”全套楼宇智能化物业服务解决方案,该方案基于信息化、智能化技术,融合客户定制化服务及标准化物业管理,为客户提供全新尊贵体验的楼宇高端服务。该方案是由四大系统支持,包括商务平台、客服平台、运营平台以及支持平台,提供包括行政后勤、商务服务、会议管理、VIP服务、会所管理、投诉中心、信息发布、库房管理等多项定制及基础服务,使客户可以享受到全面、全新、全套的先进物业服务的体验。目前,中航物业已经完成的部分项目有:广东国际大厦弱电、音、视频系统及智能调光控制系统工程、深圳市委党校智能网络化数字视频集中监控系统、南方科技大学行政楼弱电系统安装工程、成都中航云岭高尔夫别墅智能化系统改造工程、中国工商银行深圳市分行大厦监控系统改造工程等,并且这些项目目前运营良好,为中航物业所服务的项目客户带来了良好的体验。同时,也为企业创造了不错的经济效益。
最后是要加快创新步伐,通过多种手段达到增收节支的目的。近年来,中航物业不断鼓励创新,在全公司内征集创新提案。仅在2011年中航物业就以“自下而上”的创新推进方式收集创意提案568个,并将部分具有可行性的提案付诸实践。其中,中航楼宇公司的节能减排、中航物业南山事业部的会务服务、中航物业住宅事业部的社区网络、中航物业龙岗事业部的护工服务等提案,在付诸实践后均为中航物业彰显品牌和增收节支发挥了积极作用。据初步统计,这些创新成果为中航物业直接及间接实现效益600万元,为中航物业的发展提供了强大的驱动力。

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